В настоящей статье рассмотрим применение на практике отдельных положений Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 90-З) в части, не противоречащей Указу Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ N 263).
Вопрос: В какой срок подрядчик по договору долевого строительства обязан возвратить денежные средства физическому лицу, если последний требует возврата денежных средств?
Анализ норм законодательства: согласно подпункту 2.2 пункта 2 Указа N 263 защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом N 263 и законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу N 263. Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
Среди основных прав потребителей, предусмотренных в статьях 5 — 14 Закона N 90-З, являются права на получение необходимой и достоверной информации о предлагаемых работах, обеспечение их надлежащего качества, своевременного исполнения, последующего гарантийного сопровождения и возмещения морального вреда, причиненного ненадлежащим исполнением обязательства, и т.п.
14-дневный срок возврата денежных средств в случае приобретения потребителем товара ненадлежащего качества предусмотрен пунктом 1 статьи 25 Закона N 90-З. Как видно из названия и содержания статьи 25 Закона N 90-З, она распространяет свое действие на договоры купли-продажи, а не долевого строительства.
Основания и порядок для расторжения договора подряда и возврата денежных средств в случае ненадлежащего выполнения работ по договору долевого строительства предусмотрены статьей 30 Закона N 90-З, а также пунктами 6 и 16 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом N 263, Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение о порядке возврата денежных средств).
В случае расторжения (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) договора, содержащего цену, выраженную в эквиваленте иностранной валюты, возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором (пункт 14 Положения о порядке возврата денежных средств).
Согласно пункту 4 Положения о порядке возврата денежных средств основанием для возврата денежных средств является:
- заявление дольщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказ от исполнения договора в одностороннем порядке);
- заявление члена организации застройщиков о выходе из организации застройщиков, содержащее наименование организации застройщиков, дату, источник и сумму внесенных денежных средств;
- решение застройщика о расторжении договора создания объекта долевого строительства и (или) односторонний отказ от исполнения договора (решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков об исключении члена организации застройщиков);
- заявление гражданина о расторжении договора купли-продажи жилого помещения — при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, построенного по государственному заказу.
Исходя из части 2 пункта 12 и пункта 20 Положения о порядке возврата денежных средств возврат денежных средств осуществляется в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком (принятия в организацию застройщиков нового члена), но не позднее трех месяцев с момента расторжения договора создания объекта долевого строительства или одностороннего отказа от исполнения договора (с момента прекращения членства в организации застройщиков).
Окончательный возврат денежных средств, внесенных гражданином на приобретение жилого помещения, осуществляется не позднее чем в трехмесячный срок после расторжения договора.
Как усматривается, названные сроки, установленные специальной нормой права, отличаются от закрепленных в Законе N 90-З. Согласно пунктам 1 и 4 статьи 33 Закона N 90-З требования потребителя о соразмерном уменьшении цены за выполненную работу, о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами либо по выполнению работы своими силами или третьими лицами в связи с нарушением исполнителем сроков, предусмотренных договором, а также о расторжении договора о выполнении работы и возврате уплаченной за выполненную работу денежной суммы подлежат удовлетворению в течение семи дней со дня предъявления соответствующего требования. За нарушение данного срока исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента от цены выполнения работы, а если цена выполнения работы договором о выполнении работ не определена — в размере одного процента от общей цены заказа. Договором о выполнении работ между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки. С учетом наличия общей и специальной нормы права к правоотношениям должны применяться специальные нормы права, закрепленные в пунктах 12 и 20 Положения о порядке возврата денежных средств. Ко всем иным правоотношениям — установленные в статье 33 Закона N 90-З.
При отказе в пересчете и возврате денежных средств или несогласии инвестора с размером возвращаемой суммы и сроками ее возврата, а также в иных случаях споры разрешаются в порядке, установленном законодательством.
Важной особенностью для привлечения к ответственности застройщика за нарушение прав потребителей — заказчиков строительства (дольщиков) является наличие его вины в произошедшем нарушении прав дольщиков.
Приведем пример.
Согласно договору долевого строительства (далее — договор) закрытое акционерное общество «Застройщик» (далее — ответчик) обязалось построить в срок до 31.12.2014 для истца-дольщика квартиру в составе возводимого многоэтажного жилого дома, а истец — внести полную плату в сумме 64000 бел.руб. в соответствии с графиком, определенным договором.
Истец произвел необходимые платежи, однако ответчик нарушил сроки сдачи дома, который был сдан только 12.03.2015. Кроме того, ответчиком не были выполнены работы по отделке квартиры в соответствии с условиями договора, в частности не сделана цементная стяжка полов, улучшенная штукатурка стен, некачественно выполнен ряд других работ (монтаж элементов декора, осветительного оборудования), в результате чего образовалась трещина в стене, установленная газовая плита не работает.
Ссылаясь на то, что ответчиком нарушены условия договора по своевременной сдаче дома в эксплуатацию, в соответствии с условиями договора истец просил взыскать неустойку в размере 0,2% от всей суммы внесенных им платежей за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы внесенных средств, что составляет 6400 бел.руб. Он также просил обязать ответчика выполнить предусмотренные договором работы по улучшенной штукатурке стен, устранить недостатки, указанные в акте, и в соответствии с Законом N 90-З взыскать компенсацию морального вреда в размере 1000 бел.руб. за нарушение условий договора и нежелание ответчика в добровольном порядке устранить недостатки.
Решением суда первой инстанции постановлено: обязать ответчика исполнить условия договора, заключенного между истцом и ответчиком, в части выполнения работ по улучшенной штукатурке стен, выравниванию потолка, цементной стяжке полов, устранению дефектов газовой плиты. В остальной части иска истцу было отказано. Не согласившись с данным решением, истец обратился с кассационной жалобой в областной суд.
В кассационной жалобе он просил об изменении решения и удовлетворении его требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон и сделан неверный вывод об отсутствии вины ответчика в несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.
Рассмотрев дело, проверив доводы кассационной жалобы, суд не нашел оснований для ее удовлетворения и отмены решения, исходя из следующего.
Как определено статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь, обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Оспаривая обоснованность заявленных требований, представитель ответчика указал, что проектом предусматривалось строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома с источником теплоснабжения от существующей котельной. Однако в процессе строительства выяснилось, что подключение к существующим сетям невозможно, в связи с чем с разрешения районного исполнительного комитета произведена корректировка проекта (увеличение этажности и количества квартир, строительство газовой котельной), поэтому сроки сдачи дома были перенесены, о чем уведомлялись все застройщики.
Суд проверил доводы сторон и пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца, поскольку вины ответчика в несвоевременной сдаче дома не было.
Так, согласно условиям договора, заключенного между сторонами, «стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникшей после заключения настоящего договора. К таким обстоятельствам стороны, в частности, относят акты или действия государственных органов власти и управления, в результате которых исполнение обязательств стало невозможным либо значительно замедлилось…».
В соответствии с решением местного сельского исполнительного комитета ответчику был предоставлен земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома. Проектно-сметной документацией и техническими условиями предусматривалось водоснабжение строящегося дома от существующих водопроводных сетей.
В процессе выполнения строительно-монтажных работ выяснилось, что подключение к существующим сетям технически невозможно и необходимо осуществить теплоснабжение дома от собственной котельной. В связи с этим ответчик вынужден был получить новые технические условия, разрешение на корректировку проектно-сметной документации, разрешение на строительство газовой котельной и подключение строящегося дома к сетям газоснабжения.
Решением районного исполнительного комитета в апреле 2014 г. выдано разрешение на корректировку проектно-сметной документации, а также ответчику были предоставлены земельные участки для строительства скважины, подъездной автодороги и инженерных сетей.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод, что несвоевременный ввод в эксплуатацию дома явился следствием актов и действий органов власти и управления, поэтому в силу условий договора ответчик освобождается от ответственности за несвоевременное исполнение обязательств, в связи с чем суд обоснованно отказал гражданину в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
Таким образом, судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила без изменения решение суда первой инстанции, а кассационную жалобу истца без удовлетворения.
Следует обратить внимание, что формулировка части 2 подпункта 2.2 пункта 2 Указа N 263 «Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации» свидетельствует о том, что основанием для начисления санкций вследствие каких-либо недостатков объекта долевого строительства будет являться стоимость конкретных дефектных частей объекта долевого строительства.