Ошибки, допущенные при оформлении решений о предоставлении земельных участков, повлекли многолетний судебный спор, итогом которого стало признание недействительными правоустанавливающих документов.
Предыстория спора.
В 1994 году две родные сестры С. и О., проживавшие в деревне в домах, расположенных на смежных земельных участках, выразили желание приватизировать эти земельные участки. Исполком сельского совета принял соответствующее решение, были изготовлены схематические планы обоих земельных участков и обе сестры произвели оплату приватизации земельных участков по льготной цене. Размер участков должен был быть точно определен только при изготовлении государственных актов на землю. При этом размер земельных участков после всех необходимых обмеров мог быть больше, чем это предусматривалось схематическими планами. В таком случае исполком сельского совета должен был вынести решение о предоставлении дополнительных земельных участков, а сестры должны были произвести доплату. Государственные акты были изготовлены в 1996 году, и одна из сестер О. их получила. Государственные акты на имя С. остались в сельском совете и на руки ей не выдавались.
После смерти О. наследницей по завещанию стала третья сестра Л., получившая свидетельство о наследстве и зарегистрировавшая переход к ней права собственности на земельный участок и расположенные на нем жилой дом и хозяйственно-бытовые постройки. Границы между земельными участками не были установлены, при обмерах, произведенных республиканским унитарным предприятием «Проектный институт «Белгипрозем», межевые знаки также не устанавливались, С. и Л. фактически совместно пользовались обоими земельными участками.
В 2001 году С. умерла. Ее наследником по завещанию стал ее сын Б. — гражданин Российской Федерации, постоянно проживающий на территории России. Б. получил свидетельство о праве на наследство на дом и земельный участок. За ним был зарегистрирован переход права собственности на дом. Земельный участок перешел в собственность Республики Беларусь, а с Б. исполком сельского Совета заключил договор аренды земельного участка сроком 99 лет.
Возникновение спора.
В 2004 году Л. предъявила иск Б., в котором заявила требования о признании недействительным решения сельского исполкома о передаче Б. в аренду земельного участка, об установлении факта ничтожности договора аренды того же участка, заключенного с Б. В обоснование своих требований Л. указала, что земельный участок, предоставленный в аренду Б., накладывается на ее земельный участок, в результате чего она лишена возможности полноценно пользоваться своим земельным участком, с ней не проводилось согласование границ участка, предоставленного Б.
Б. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что границы его участка определены не только на местности, но и в системе координат земельно-информационных систем. Земельный же участок истицы не был определен в системе координат, его границы на местности не согласовывались. В свою очередь Б. предъявил исковые требования об установлении границы с земельным участком Л. Назначенная судебно-землеустроительная экспертиза выявила, что юридические границы земельных участков Л. и Б. не совпадают с фактическими границами. Так, границы земельного участка Б. расположены на участке Л., а граница земельного участка Л. проходит по жилому дому Б.
В 2010 году суд вынес решение, отказав Л. в удовлетворении ее требований, удовлетворив требования Б. Однако решение было отменено, так как судом не были рассмотрены дополнительные требования Б.
В 2007 году умерла Л., ее наследником стал ее сын В., получивший свидетельство о праве на наследство на дом, хозяйственно-дворовые постройки и земельный участок. В тот же год умер Б. После его смерти наследницей стала его жена О.Б., гражданка Российской Федерации, постоянно проживающая в России.
Кроме того, в 2007 году межрайонной прокуратурой и органом внутренних дел по заявлению Б. была проведена проверка, в результате которой было установлено, что государственные акты С. и О. изготовлены республиканским унитарным предприятием «Проектный институт «Белгипрозем» с нарушениями. В документы сельского исполнительного комитета, представленные для изготовления государственных актов, были внесены исправления и изменения по размерам площадей и параметрам границ земельных участков. Также два экземпляра государственных актов на земельный участок С. были обнаружены в сельском Совете.
Областной суд принял дело к своему производству в качестве суда первой инстанции.
Новое рассмотрение дела.
В судебном заседании стороны уточнили свои исковые требования. В. заявил требования о признании недействительным решения сельского исполнительного комитета о передаче Б. в арендное пользование земельного участка; об установлении факта ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между Б. и сельским исполнительным комитетом; о признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка, возникновения права собственности Республики Беларусь на него, возникновения права, ограничения права на недвижимое имущество — права аренды Б. в отношении земельного участка, о применении сроков исковой давности по требованиям О.Б., о признании недействительными государственных актов на имя О., С., свидетельств о праве на наследство, государственной регистрации возникновения права собственности, о признании права собственности на земельный участок. В обоснование своих требований В. указал, что согласование границ участка, предоставленного Б., с ним не производилось. Участок, предоставленный Б., накладывается на его участок, в результате чего он не может полноценно пользоваться своим участком. С заключением экспертизы В. согласился только в части нахождения границы земельного участка Б. на его участке.
О.Б. были заявлены исковые требования о признании недействительным решения сельского исполнительного комитета о предоставлении в частную собственность С. и О. земельных участков для обслуживания жилого дома и ведения сельского хозяйства, признании недействительными государственных актов на право частной собственности на имя С. и О., признании частично недействительными свидетельств о праве на наследство по завещанию, выданных Л., в части права собственности на земельный участок, признании недействительной государственной регистрации права собственности на земельные участки С., О., Л., признании недействительным решения сельского исполнительного комитета о передаче Б. в арендное пользование земельного участка; установлении факта ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между Б. и сельским исполнительным комитетом; признании недействительной государственной регистрации создания земельного участка, возникновения права собственности Республики Беларусь на него, возникновения права, ограничения права на недвижимое имущество — права аренды Б. в отношении земельного участка, признании частично недействительным свидетельства о праве на наследство по завещанию, выданному Б., в части перехода права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти Б.
В обоснование своих исковых требований О.Б. приведены следующие доводы.
В судебном заседании представителем О.Б. была представлена копия выписок из решения сельского исполкома о предоставлении дополнительных земельных участков сестрам С. и О., полученная в архиве. Данные выписки содержали информацию о размерах площадей дополнительно предоставленных земельных участков, отличающуюся от информации копий выписок, представленных сельским исполкомом. В связи с расхождениями в информации, имеющейся в выписках, невозможно определить размер и площадь земельных участков С. и О. По материалам проверки установлено, что при изготовлении государственных актов на землю работниками республиканского унитарного предприятия «Проектный институт «Белгипрозем» в схематические планы были внесены исправления в части границ и площадей земельных участков. Из заключения строительно-технической и землеустроительной экспертизы усматривается, что фактическая граница спорных земельных участков установлена только вдоль улицы. Фактические линейные границы земельного участка не совпадают с юридическими границами в соответствии с координатной сеткой, вычисленная площадь земельных участков С. и О. больше площади участков, переданных в соответствии с решением сельского Совета, и меньше площади участков в соответствии с планом границ. Вычисленные по координатам границы земельных участков не совпадают с фактическими границами вдоль улицы по существующему ограждению. Юридическая граница земельного участка Б. совпадает по фактическому пользованию с данными республиканского унитарного предприятия «Проектный институт «Белгипрозем». Юридическая граница, разделяющая земельные участки С. и О., проходит по жилому дому Б. На юридических границах земельных участков, предоставленных С. и О., частично расположен земельный участок, предоставленный Б. При этом в материалах по изготовлению государственных актов на право частной собственности О. и С. отсутствуют каталоги координат точек (углов поворота).
В судебном заседании был представлен подлинник протокола заседания исполкома, из которого усматривалось, что решение о предоставлении дополнительных земельных участков С. и О. не принималось. Все это позволяет сделать вывод о том, что государственные акты на землю содержат недостоверную информацию о размере и площади спорных земельных участков.
Согласно ч. 2 ст. 58 Кодекса Республики Беларусь о земле 1999 года земельный участок не мог быть передан Б. в аренду, так как он, не являясь гражданином Республики Беларусь, не проживал постоянно на территории Республики Беларусь. Б. имел право только на получение денежной компенсации. Компенсации Б. не получил, по предложению сельского исполкома он согласился использовать денежную компенсацию для оплаты аренды земельного участка. Кроме того, указанное в решении о передаче земельного участка в аренду целевое назначение не соответствует требованиям законодательства, поскольку решение предусматривает предоставление земельного участка для содержания и обслуживания, а не для строительства и обслуживания жилого дома. Также при вынесении решения о предоставлении в аренду Б. земельного участка не разрешен в полной мере вопрос о переходе в собственность Республики Беларусь всего земельного участка, ранее принадлежащего С. (не разрешен вопрос о части этого земельного участка площадью 0,0064 га, не указанного в решении). В обоснование требования о признании за О.Б. права собственности на земельный участок в порядке наследования после смерти Б. она ссылалась на Решение Конституционного Суда Республики Беларусь от 09.01.2006 N П-176/2006 «О правовом регулировании наследования земельных участков гражданами Российской Федерации» (далее — Решение).
В Решении Конституционный суд Республики Беларусь указал, что в ст. 3 Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан (подписан в г. Москве 25.12.1998) (далее — Договор), ратифицированного Законом Республики Беларусь от 17.02.1999 N 244-З «О ратификации Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией о равных правах граждан», определено, что граждане Беларуси и России пользуются равными гражданскими правами и свободами, как это предусмотрено законодательствами договаривающихся сторон.
По мнению Конституционного Суда Республики Беларусь, исходя из приоритета принципов и норм международного права (ст. 8 Конституции Республики Беларусь, ст. 26 Венской конвенции Организации Объединенных Наций «О праве договоров между государствами и международными организациями или между международными организациями» (заключена в г. Вене 21.03.1986)), условий Договора, граждане России, как и граждане Беларуси, имеют право наследования земельных участков, расположенных на территории Республики Беларусь.
Решением областного суда были признаны недействительными государственные акты, выданные С. и О. Судом было установлено, что при изготовлении государственных актов на право частной собственности на земельные участки С. и О. республиканское унитарное предприятие «Проектный институт «Белгипрозем» допустило нарушения и в представленные исполкомом сельского Совета документы были внесены исправления в части границ и площади земельных участков. Представленные суду сельским исполкомом выписки из решения исполкома о предоставлении С. и О. дополнительных земельных участков и выписки из этого же решения в материалах по изготовлению государственных актов на право частной собственности данным гражданам содержат различную информацию в части размера и площади предоставляемых дополнительных участков. В протоколах заседания исполкома сельского Совета отсутствуют сведения о предоставлении дополнительных земельных участков С. и О. Кроме того, суд установил, что при оформлении государственных актов на право частной собственности на земельные участки и при установлении границ земельного участка, переданного Б. в аренду, были допущены нарушения в части определения границ участков, которые фактически устанавливались в отсутствие смежных владельцев. Также не были учтены фактически сложившиеся границы и не соблюдены при установлении юридических границ градостроительные нормы размещения возведенных строений.
Так, из заключения строительно-технической и землеустроительной экспертизы усматривается, что между спорными участками отсутствует межа, при выезде суда на место точную границу стороны указать не смогли. При сличении копии фотосъемки со схемой земельного участка по данным республиканского унитарного предприятия «Проектный институт «Белгипрозем» путем графического снятия размеров было установлено, что площади земельных участков не совпадают с планом границ.
Проанализировав материалы, суд пришел к выводу о невозможности правильного определения площади спорных земельных участков.
В связи с признанием государственных актов недействительными суд признал частично недействительными свидетельства о праве на наследство в части земельных участков, государственную регистрацию прав собственности на спорные земельные участки, решения сельского исполнительного комитета о принятии во владение Республики Беларусь земельного участка и передаче в аренду Б. земельного участка. Также судом был установлен факт ничтожности договора аренды земельного участка, заключенного между Б. и сельским исполнительным комитетом. Признана недействительной государственная регистрация создания земельного участка, возникновения права собственности Республики Беларусь и возникновения права аренды Б. В удовлетворении остальных требований сторонам было отказано.
Все стороны обжаловали решение областного суда в кассационном порядке. Верховный Суд Республики Беларусь отказал в удовлетворении кассационных жалоб, поданных сторонами. Решение вступило в законную силу.
Таким образом, все стороны вернулись в исходное положение. Им предстоит заново определять размер площадей земельных участков, документально подтверждать размер и произведенную оплату, устанавливать границы земельных участков. В заключение следует отметить, что этого можно было бы избежать, если бы участники процесса проявили готовность к диалогу и заключили мировое соглашение.