В соответствии со ст. 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством.
В экономический суд обратилось открытое акционерное общество «М» с иском к частному торговому унитарному предприятию «Д» о взыскании 80318584 руб., составляющих сумму 61802425 руб. основного долга по арендной плате, 12649754 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1387167 руб. основного долга по коммунальным услугам, 4175373 руб. пени, 234507 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 69358 руб. штрафа.
Иск заявлен о взыскании с ответчика 61802425 руб. основного долга по арендной плате за март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г. (по 10.12.2013) по договору от 10.12.2010, 12649754 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2013 по 31.07.2014, 1387167 руб. основного долга по коммунальным услугам, за сентябрь 2013 г. по договору от 22.06.2010, 4175373 руб. пени за просрочку коммунальных платежей за период с 04.10.2013 по 31.07.2014, 234507 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период, 69358 руб. штрафа за отказ от акцепта платежного требования.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования уточнил в связи с уменьшением размера учетной ставки, просил взыскать с ответчика 61802425 руб. основного долга по арендной плате за март, апрель, май, июнь, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2013 г. (по 10.12.2013) по договору от 10.12.2010, 12343137 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.03.2013 по 31.07.2014, 1387167 руб. основного долга по коммунальным услугам, за сентябрь 2013 г. по договору от 22.06.2010, 4175373 руб. пени за просрочку коммунальных платежей за период с 04.10.2013 по 31.07.2014, 228787 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за указанный период, 69358 руб. штрафа за отказ от акцепта платежного требования.
В судебном заседании представитель ответчика требования не признал, ссылаясь на то, что ответчиком был произведен ремонт помещения, при выезде из арендованного помещения остались неотделимые улучшения, стоимость которых ответчик неоднократно просил зачесть в счет арендной платы. Также ответчик не был согласен с размером арендной платы — с ее расчетом по ставке базовой арендной платы 102000 руб., а также с примененным истцом коэффициентом эффективности 1,6 вместо 1,5.
Основываясь на исследованных в судебном заседании доказательствах, суд счел исковые требования подлежащими удовлетворению частично.
При принятии решения суд исходил из следующего.
Согласно ст. 288 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. 7 ГК обязательства возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством.
Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с п. 1 ст. 295 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник возмещает кредитору причиненные убытки (ст. 364 ГК).
В соответствии со ст. 372 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
В соответствии со ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае обязательство по уплате арендных платежей возникло из факта передачи имущества в пользование, подтверждено имеющимися в деле доказательствами и должно было исполняться надлежащим образом и в установленный срок.
Истец обоснованно произвел расчет размера арендной платы, исходя из размера базовой арендной величины на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2014 N 231 «Об установлении размера базовой арендной величины», руководствуясь при этом разъяснением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 27.03.2014 N 14-6/1958/вн, согласно которому задолженность по арендной плате, образовавшаяся на 01.04.2014 (данные обстоятельства имеются в рассматриваемом споре), уплачивается с 01.04.2014 по 31.03.2015 исходя из базовой арендной величины в размере 102000 руб. При этом Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь предоставлено право разъяснять вопросы применения Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (п. 8 Указа N 150). В связи с изложенным не были приняты во внимание доводы ответчика о неправомерности расчета в части применения размера базовой арендной величины.
Также суд пришел к выводу об обоснованности расчета размера арендной платы в части примененного коэффициента 1,6, поскольку указанный коэффициент в соответствии с подп. 8.2 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150, устанавливается арендодателем в пределах от 0,5 до 3 включительно в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности Республики Беларусь), если такое согласование предусмотрено законодательством. Изменение установленного в договоре аренды в соответствии с частью первой настоящего подпункта коэффициента осуществляется по соглашению сторон и по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности Республики Беларусь), если такое согласование предусмотрено законодательством. Договором аренды между сторонами, всеми дополнительными соглашениями к нему и приложениями к договору (в том числе по вопросу изменения размера арендной платы) сторонами согласован коэффициент 1,6. Расчет арендной платы производился истцом исходя из размера арендной платы, установленного соглашением сторон. Соглашений об определении другого коэффициента, согласованного сторонами, суду представлено не было. В связи с изложенным судом не были приняты во внимание доводы ответчика о необоснованности примененного при расчете арендной платы коэффициента.
В отношении возмещения стоимости неотделимых улучшений судом установлено следующее.
В ходе судебного разбирательства ответчиком суду не представлено никаких доказательств того, что арендодателем были согласованы хоть какие-либо неотделимые улучшения арендованного имущества (если таковые имели место). Напротив, истец категорически возражал против утверждения о согласовании с ним каких-либо изменений арендованного имущества.
Согласно п. 10.2 договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений имущества в случае прекращения действия договора аренды, если улучшения были произведены с письменного согласия арендодателя.
Письменное согласие арендодателя на улучшения имущества (в том числе указанное в качестве приложения к договору подряда от 15.12.2010) суду представлено не было. Представленные схемы и переписка ответчика не содержали точных наименований неотделимых улучшений имущества, подписей уполномоченных должностных лиц о согласовании улучшений, письменного согласия на улучшения и оплату улучшений (согласия о зачете в счет арендных платежей), в связи с чем не могли быть приняты в качестве согласия арендодателя на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Более того, согласно акту приема-передачи от 15.12.2010 и схеме переданных в аренду помещений (выкопировке из технического паспорта) имущество было передано ответчику в аренду с уже возведенными перегородками, дверями и прочими конструкциями, из чего следует, что они были возведены до заключения договора аренды помещений.
Суду не были представлены доказательства того, что неотделимые улучшения являются мерами по капитальному ремонту помещения, что они были вызваны неотложной необходимостью, в связи с чем судом не были приняты во внимание доводы ответчика со ссылкой на ст. 587 ГК.
Также в ходе судебного разбирательства нашло свое подтверждение требование о взыскании коммунальных платежей в размере 1387167 руб. на основании счета-фактуры от 30.09.2013, составленного на основании показаний счетчиков от 28.09.2013, представленного самим ответчиком.
Оснований для проведения зачета не имелось, поскольку по вышеуказанным мотивам у истца как арендодателя не имелось встречного денежного обязательства перед ответчиком по возмещению стоимости неотделимых улучшений.
Факт просрочки уплаты арендных платежей имел место, в связи с чем истцом обоснованно была исчислена сумма процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 366 ГК.
Вместе с тем в отношении пени и процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку коммунальных платежей судом было установлено, что требования должны подлежать частичному удовлетворению, поскольку в силу пунктов договора оплата осуществляется на основании платежных требований. Доказательств выставления платежных требований суду истцом не было представлено, в связи с чем обоснованным периодом просрочки уплаты коммунальных платежей являлся период с 24.06.2014 по 31.07.2014 (с момента истечения срока рассмотрения претензии истца от 06.06.2014).
Соответственно за просрочку коммунальных платежей подлежала взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28834 руб. исходя из расчета: 1387167 руб. x 20% / 365 x 38 дней; сумма пени в размере 527123 руб. исходя из расчета: 1387167 руб. x 1% x 38 дней.
Требование о взыскании штрафа в размере 69358 руб. за отказ от акцепта платежного требования удовлетворению не подлежало по причине непредставления суду доказательств выставления платежных требований в банк ответчика (в установленном порядке, с отметками банка).
Таким образом, с ответчика в пользу истца было взыскано 61802425 руб. суммы основного долга по арендной плате, 12343137 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 1387167 руб. основного долга по коммунальным платежам, 28834 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 527123 руб. пени, а всего 76088686 руб. В остальной части иска было отказано.