Такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи имущества в рассрочку.
Согласно части первой статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 402 ГК). В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:
- о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК);
- о размере арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (пункт 1 статьи 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Положение)), за исключением случаев, установленных законодательством;
- о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (пункты 1, 14 Положения).
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (вещь, товар) в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, основным отличием договора купли-продажи от договора аренды является то, что по договору купли-продажи имущество передается в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а по договору аренды – во владение и пользование, в связи с чем передача имущества в аренду не влечет перехода права собственности и других вещных прав на данное имущество. Следовательно, если волеизъявление сторон при заключении договора было направлено на передачу имущества одной стороной во владение и пользование, а не в собственность другой стороне, такой договор должен квалифицироваться как договор аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 595 ГК в законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество может быть выкуплено арендатором по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Поскольку размеры арендной платы и выкупной цены определяются договором, в котором также указано, что выплата выкупной цены осуществляется путем внесения периодических платежей в течение срока аренды, полагаем, что в таком договоре сторонами должно быть определено, какая часть периодического платежа является арендной платой, а какая уплачивается в счет выкупной цены.
Вместе с тем из представленного примера усматривается, что размер арендной платы стороны определили в 5 млн.руб. в месяц, при этом не определено, какая часть периодического платежа является арендной платой, а какая уплачивается в счет выкупной цены.
Если по условиям договора не определено, какая часть периодического платежа является арендной платой, а какая уплачивается в счет выкупной цены, а указан размер арендной платы, которая в полном объеме засчитывается в счет выкупной цены, т.е. по условиям договора отсутствует плата за временное владение и пользование имуществом, то полагаем, что такой договор аренды является незаключенным, так как стороны не достигли соглашения по такому существенному условию договора аренды, как арендная плата (ее размер отсутствует, а имеется только выкупная стоимость имущества). Такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи имущества в рассрочку (статья 459 ГК), а не как договор аренды, так как в указанном примере указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, т.е. существенные условия договора купли-продажи.
Если выкупная цена в договоре аренды не определена (не выделена отдельной суммой из состава арендной платы), а имеется указание на размер арендной платы, полагаем, что стороны не достигли соглашения по выкупу арендованного имущества, в связи с чем договор аренды в части условий о выкупе арендованного имущества следует признать незаключенным.