Односторонний отказ застройщика от договора долевого строительства: основания и порядок, последствия и риски сторон

В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Все случаи одностороннего отказа от исполнения договора создания объекта долевого строительства должны вытекать из действующего законодательства либо быть предусмотрены в самом договоре при его заключении (пункт 3 статьи 420 ГК).

Пунктом 19 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 (далее — Положение N 263), предусмотрено, что стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

Исходя из смысла пункта 19 Положения N 263 следует, что действующее законодательство предоставляет застройщику право досрочно прекратить договор создания объекта долевого строительства в упрощенном порядке путем отказа от его исполнения по основаниям, предусмотренным частью второй пункта 18 Положения N 263, при условии выполнения условий пункта 19 Положения N 263.

Это означает, что при наличии предусмотренных частью второй пункта 18 Положения N 263 оснований застройщик обязан соблюсти предусмотренный пунктом 2 статьи 422 ГК досудебный порядок расторжения договора путем направления соответствующего предложения дольщику. В случае отказа дольщика от расторжения договора либо неполучения застройщиком от дольщика ответа на предложение расторгнуть договор застройщик вправе принять решение об отказе от исполнения договора, о чем необходимо известить дольщика.

Извещение дольщика о принятом застройщиком решении должно быть направлено дольщику в письменном виде и выражать однозначный отказ от исполнения договора. В данном случае важное значение имеет формулировка принятого решения: не одностороннее расторжение договора, а именно односторонний отказ. В противном случае фраза «застройщик расторгает договор в одностороннем порядке» может быть расценена судом как соблюдение предусмотренного пунктом 2 статьи 422 ГК досудебного порядка урегулирования спора по расторжению договора и правомерности обращения с требованием о расторжении договора непосредственно в судебном порядке.

С момента получения дольщиком принятого застройщиком решения об отказе от исполнения договора договор соответственно будет считаться прекращенным.

Помимо предусмотренного Положением N 263 основания прекращения договора во внесудебном одностороннем порядке застройщик вправе предусмотреть в договоре и иные случаи одностороннего отказа от его исполнения. При этом изложение причин, обосновывающих отказ от исполнения договора, в данном случае не требуется. Это означает, что застройщик вправе предусмотреть в договоре право на односторонний отказ от исполнения по любым основаниям и в любой момент. Вопрос будет состоять лишь в том, согласится ли на данные условия дольщик.

С момента прекращения договора в силу пункта 19 Положения N 263 у застройщика возникают обязательства по возврату дольщику внесенных денежных средств в порядке, установленном Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение N 6).

Следует отметить, что денежные средства в соответствии с пунктом 14 указанного Положения N 6 подлежат возврату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, обязательства по уплате которой были исполнены дольщиком путем внесения соответствующей суммы в белорусских рублях на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.

Риски сторон внесудебного одностороннего прекращения договора создания объекта долевого строительства зависят от множества факторов, в том числе экономической ситуации и состояния рынка недвижимости.

Как правило, риск дольщика заключается в несвоевременном возврате застройщиком внесенных на строительство объекта денежных средств. Риск застройщика — в снижении стоимости строящегося объекта, продажа которого впоследствии не сможет компенсировать понесенные затраты, связанные с возвратом внесенных дольщиком на строительство данного объекта денежных средств.