Правовая ситуация: при подписании договора создания объекта долевого строительства застройщиком дольщику предоставлена информация о возможной консервации объекта долевого строительства в связи с отсутствием бюджетного финансирования по жилым помещениям в строящемся объекте долевого строительства, выделенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В самом договоре данная информация отсутствует, но для дольщика она имеет принципиальное значение.
Комментарий.
В соответствии с законодательством по договору создания объекта долевого строительства одна сторона — застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона — дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства (цену договора) и принять указанный объект в порядке, установленном договором (п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее — Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ N 263)).
Для договора создания объекта долевого строительства предусмотрены существенные условия, к которым относятся:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при наличии), подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства;
- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика;
- срок исполнения обязательств по договору;
- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства;
- цена объекта долевого строительства (цена договора);
- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям;
- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- иные условия в соответствии с Положением и по соглашению сторон (п. 6 Положения).
Тем самым к существенным условиям договора создания объектов долевого строительства не относятся какие-либо условия, связанные с категориями граждан-дольщиков и наличием / отсутствием государственной поддержки при строительстве объекта долевого строительства.
Указом N 263 утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства (далее — форма типового договора), и согласно ч. 1 п. 6 Положения договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора.
Исходя из подп. 6.4.3 п. 6 формы типового договора к числу обязанностей застройщика относится обязанность организовать непрерывный процесс финансирования строительства объекта долевого строительства, контролировать поступление средств на строительство, обеспечить информирование дольщика по всем вопросам заключения и исполнения договора, контролировать исполнение обязательств по договору создания объекта долевого строительства.
Организация непрерывного процесса финансирования строительства объекта долевого строительства обеспечивается путем установления графика платежей для дольщиков (является обязательным) (приложение 5 к форме типового договора). Но при этом финансирование строительства может осуществляться и за счет бюджета (в формах, в которых оказывается государственная поддержка), что носит явно объективный по отношению к застройщику характер, и организовать последнему непрерывный процесс бюджетного финансирования невозможно.
Так, государством может оказываться государственная поддержка при строительстве, реконструкции или приобретении жилых помещений, понимаемая как комплекс мер, направленных на оказание гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поддержки государства (льготные кредиты, одноразовые субсидии на строительство, реконструкцию или приобретение жилых помещений и другие виды государственной поддержки) при строительстве, реконструкции или приобретении жилых помещений (п. 6 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Тем самым, если в объекте долевого строительства часть жилых помещений объекта строится для предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, то, очевидно, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств, к примеру, если предоставляются одноразовые субсидии на строительство, реконструкцию или приобретение жилых помещений.
Несмотря на отсутствие в форме типового договора условий об оказании государственной поддержки при строительстве объекта для отдельных категорий граждан в целом для строящегося объекта долевого строительства, информация о выделении жилых помещений в строящемся объекте для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, для всех заинтересованных лиц предоставляется. Так, застройщик обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров создания объектов долевого строительства опубликовать проектную декларацию с информацией о себе и объекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства, а также разместить ее в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, иных объектов недвижимости, и одновременно направить указанную декларацию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства. В трехдневный срок после получения местными исполнительными и распорядительными органами проектной декларации от застройщика она размещается на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах (п. 4 Положения). В свою очередь, информация в проектной декларации об объекте строительства должна включать помимо прочего информацию о решении местного исполнительного и распорядительного органа о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при наличии такой информации).
Таким образом, косвенно с учетом приведенной информации потенциальный дольщик, как не нуждающийся в улучшении жилищных условий, так и пользующийся мерами государственной поддержки, может предугадать возможные последствия при отсутствии бюджетных средств — мер государственной поддержки, включая возможную консервацию объекта долевого строительства <1> в связи с отсутствием бюджетного финансирования по жилым помещениям в строящемся объекте долевого строительства, выделенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и учесть данный риск при обращении к застройщику с заявлением о заключении договора создания объекта долевого строительства.
<1> Вероятно, в данной ситуации речь идет о том, что строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок по причине отсутствия бюджетного финансирования и у застройщика появляется право в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору (п. 13 Положения). Обратим внимание на то, что в Правилах заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 N 1450, установлены исключительные случаи изменения (продления) продолжительности строительства объектов, финансируемых с привлечением средств республиканского бюджета, которое производится по согласованию с Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь и Министерством экономики Республики Беларусь (за исключением объектов, срок строительства которых установлен решениями Президента Республики Беларусь или Правительства Республики Беларусь). При строительстве объектов за счет иных источников, включая объекты жилищного строительства, изменение сроков строительства осуществляется по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.
Заказчик (речь идет о заказчике как стороне договора строительного подряда) не позднее чем за три месяца (а для объектов, сроки строительства которых менее шести месяцев, — не позднее чем за месяц) до окончания указанного в договоре срока строительства объекта обращается в соответствующий орган с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих информацию о заказчике, генеральном подрядчике, источниках финансирования, сметной стоимости строительства, проектной мощности объекта, сроках строительства, объемах денежных средств, запланированных на строительство и фактически выделенных на дату обращения, причинах переноса срока ввода объекта.
Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь совместно с Министерством экономики Республики Беларусь, местные исполнительные и распорядительные органы в двадцатидневный срок выдают разрешение на изменение сроков строительства (согласовывают) или отказывают в согласовании.
В случае получения отказа в согласовании переноса срока окончания строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные договором сроки (п. 17 названных Правил).
В свою очередь, как представляется, приведенные правила применяются и в ситуации, когда необходимо продлить срок исполнения застройщиком обязательств по договору создания объектов долевого строительства.
Также обратим внимание на то, что договор создания объекта долевого строительства считается заключенным не с момента подписания его сторонами, то есть когда дольщику застройщиком предоставлена информация о возможной консервации объекта долевого строительства в связи с отсутствием бюджетного финансирования по жилым помещениям в строящемся объекте долевого строительства, выделенным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а с момента регистрации договора создания объекта долевого строительства в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства (п. 10 Положения). Иными словами, при получении информации от застройщика при подписании договора создания объекта долевого строительства о возможных отрицательных последствиях в связи с отсутствием бюджетного финансирования, поскольку договор не заключен, у дольщика есть право отказаться от подписания и от заключения договора, уведомив об этом застройщика, не ставя вопрос о расторжении договора или об отказе от его исполнения при отсутствии самого заключенного договора.
В подобной ситуации, по нашему мнению, очевидна необходимость придания информации о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, правового режима существенного условия, поскольку при заключении договора создания объекта долевого строительства дольщику необходимо учитывать и данный риск при исполнении застройщиком его обязательств.
Что касается дальнейших действий дольщика, связанных с исполнением договора создания объекта долевого строительства, то после заключения договора создания объекта долевого строительства в ходе его исполнения дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) (п. 18 Положения). При расторжении договора создания объекта долевого строительства действует специальный порядок, включающий извещение сторонами друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца с момента получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и другое), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее пяти дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта (ч. 1 п. 19 Положения).
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) досрочно расторгнуть договор в установленный в заказном письме срок, но не ранее 10 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения (ч. 2 п. 19 Положения).
Согласно ч. 3 п. 19 Положения в случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, а именно в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 N 6.