Вопрос:
- Как подрядчику взыскать с коммерческой организации, которая является заказчиком, часть прибыли с учетом норм подп. 2.4 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь», хотя это и закреплено в договоре строительного подряда?
- Как рассчитать цену иска, если в договоре указан только процент прибыли?
- Является ли заказчик «коммерческим», если хотя бы 1 дольщик выступает с льготным кредитом?
Ответ:
- Взыскание осуществляется в судебном, а также нотариальном порядке.
- Цена иска рассчитывается согласно условиям договора: путем умножения согласованного сторонами процента на величину прибыли заказчика. Прибыль рассчитывается с учетом действующих норм о ценообразовании в строительстве и требований налогового законодательства.
- Системный анализ норм Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ N 263) не позволяет считать подобного заказчика «коммерческим».
Дополнительно полагаем необходимым отметить, что для понимания ответов на поставленные вопросы сначала следует разграничить понятия объекта долевого строительства и объекта строительства, применяемых в Указе N 263. В частности, объектом строительства является один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости. Объектом долевого строительства является часть указанного выше объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре (абз. 8 и 9 п. 2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом N 263 (далее — Положение)).
В соответствии с подп. 2.4 п. 2 Указа N 263 после приемки в эксплуатацию объекта, строящегося на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика), часть прибыли должна направляться застройщиком подрядчику. Размер и условия получения подрядчиком дополнительных средств из прибыли застройщика оговариваются сторонами в договоре строительного подряда.
В п. 14 Положения идет речь о приемке в эксплуатацию именно объекта строительства. При этом действующим законодательством не предусмотрена приемка в эксплуатацию объектов долевого строительства. Согласно ч. 4 п. 14 Указа N 263 они передаются по актам приема-передачи застройщиками заказчикам после приемки в эксплуатацию самого объекта строительства.
Следовательно, основываясь на системном анализе указанных норм права, можно сделать вывод о том, что в подп. 2.4 п. 2 Указа N 263 идет речь об объекте строительства, а не об объекте долевого строительства.
Анализируемый нормативный правовой акт предусматривает возможность направления на выплаты подрядчику части прибыли лишь по объектам строительства, строящимся на коммерческой основе (т. е. полностью без использования государственной поддержки). Соответственно подп. 2.4 п. 2 Указа N 263 не предусматривает осуществления выплат подрядчику в случае строительства с государственной поддержкой. Следует отметить, что подп. 2.4 п. 2 Указа N 263 не содержит каких-либо оговорок (исключений), связанных со степенью участия государства в поддержке строительства (в частности, касательно количества дольщиков — «льготников»).
Вместе с тем данный вопрос представляется дискуссионным и требующим своего дальнейшего обсуждения.
В случае отказа в добровольном удовлетворении требования подрядчика о выплате ему дополнительных средств из прибыли застройщика подрядчик может обратиться в суд, рассматривающий экономические дела, с соответствующим имущественным иском. Цена исковых требований определяется подрядчиком самостоятельно в пределах установленного в договоре подряда размера от общей прибыли, остающейся в распоряжении застройщика после строительства с учетом содержания сметной и бухгалтерской документации.
Важно отметить, что исходя из формулировок подп. 2.4 п. 2 Указа N 263 направление части прибыли коммерческому подрядчику — это не право, а обязанность заказчика.
Следовательно, если в договоре сторонами не было согласовано данное условие, подрядчик вправе требовать от застройщика включения ее в договор, в том числе в судебном порядке. Согласно ч. 1 п. 1 и ч. 1 п. 4 ст. 415 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в случаях, когда в соответствии с ГК и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Важно отметить, что действующим законодательством, в том числе Кодексом Республики Беларусь об административных правонарушениях, не предусмотрена иная, кроме гражданско-правовой, ответственность за уклонение от включения в договор подобных условий, а также на их неисполнение застройщиками.