Передача ключей до заключения договора аренды не может свидетельствовать о передаче помещения в аренду, поскольку противоречит требованиям законодательства

Предприятие обратилось в суд с иском к обществу о взыскании 1983322 руб. основного долга.

Обстоятельства дела.

По договору аренды от 20.04.2009 N б/н, заключенному между сторонами, истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение площадью 130 кв.м по адресу: г. Минск. Общая сумма арендной платы в месяц составила 390 евро.

Согласно пункту 3.4 указанного договора срок платежа по арендным платежам — не позднее 10-го числа текущего месяца. Окончательный расчет по всем платежам — по истечении отчетного месяца на основании фактических данных.

В предусмотренном договором порядке ответчик обязательства по оплате арендных и коммунальных платежей надлежащим образом не выполнил, в результате чего за апрель — май образовалась задолженность по оплате арендных и коммунальных платежей.

На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика 1983322 руб. основного долга.

Позиции сторон.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представители ответчика заявленные требования не признали. В судебном заседании пояснили, что имущество в аренду не принимали, поскольку акт приема-передачи не подписывался. Ключи были получены от истца еще до заключения договора в целях необходимости осмотра помещения и обследования службами контроля (пожарного, налогового) и иными органами для получения разрешения о смене целевого назначения.

Решение суда.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований на основании нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом в силу пункта 3 статьи 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку нежилые помещения являются частью здания и неразрывно с ним связаны, то в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК правила параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» главы 34 ГК применяются и к аренде нежилых помещений, а, следовательно, существенными условиями для договора аренды нежилых помещений являются, в частности, данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Как усматривается из договора аренды от 20.04.2009 N б/н, истец передал ответчику нежилое помещение площадью 130 кв.м по адресу: г. Минск. Вместе с тем исходя из представленных в материалах дела регистрационного удостоверения от 16.04.2002 N 101000/05217-1094-1095 и копии плана здания площадь помещения по адресу: г. Минск в совокупности составляет 1747,6 кв.м.

План переданного нежилого помещения в качестве приложения к договору или какой-либо иной документ, определенно устанавливающий месторасположение объекта аренды, сторонами не оформлялся и не подписывался.

В соответствии с пунктами 2, 3 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», в частности, достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Исходя из представленных в материалах дела доказательств судом не усматривается, какое конкретно помещение было передано истцом ответчику в аренду.

Согласно пояснениям ответчика копия плана здания была взята у истца еще до заключения договора аренды для регистрации юридического адреса (регистрация 06.04.2009): г. Минск. Вместе с тем после подписания договора план арендуемых помещений ответчиком не передавался, четкие границы 130 кв.м не определялись.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие надлежащих доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами условия об объекте аренды, в соответствии с пунктом 3 статьи 578 ГК, пунктами 2, 3 постановления N 20 суд пришел к выводу, что договор аренды нежилого помещения от 20.04.2009 N б/н является незаключенным.

Ввиду признания договора аренды незаключенным у истца отсутствуют правовые основания для взыскания арендных платежей.

Кроме того, в соответствии со статьей 626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктами 2.1, 2.2 спорного договора от 20.04.2009 N б/н к обязанностям арендодателя были отнесены, в частности: передача помещения в 10-дневный срок после вступления в силу договора, предоставление помещения по акту приема-передачи, в котором указывается состояние арендуемого помещения на момент сдачи в аренду.

Как следует из материалов дела, акт приема-передачи между сторонами не подписывался. Исходя из представленного представителем ответчика экземпляра аналогичного договора аренды, но уже от 01.05.2009 с уменьшенной ставкой арендной платы, следует, что помещение на момент заключения договора в предусмотренный 10-дневный срок не передавалось, поскольку намерение арендодателя, выраженное в новом экземпляре договора, свидетельствует о действиях, направленных на дополнительное согласование условий договора.

Передача ключей до заключения договора аренды не может свидетельствовать о передаче помещения в аренду, поскольку противоречит как требованиям законодательства (статьи 392, 696 ГК), так и условиям договора (пункты 2.1, 2.2, 4.11, 4.12).