В рамках данной статьи, в которой освещены особенности заключения договоров между исполнителями и потребителями жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), термин «потребитель» употребляется в определении, приведенном в абз. 4 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 N 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — Закон), т.е. в отношении физического лица, пользующегося жилищно-коммунальными услугами для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Данная оговорка необходима, поскольку в Указе Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 N 535 «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг» (далее — Указ) термин «потребитель» не связан исключительно с физическим лицом, а в качестве собственника жилого помещения и члена организации застройщиков может выступать юридическое лицо.
Нормами Указа особый порядок заключения договоров не установлен, за исключением указания местным исполнительным и распорядительным органам обеспечить заключение договоров на предоставление услуг по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению (канализации), теплоснабжению с членами организации застройщиков, собственниками, нанимателями жилых помещений в жилых домах, в том числе в общежитиях (за исключением жилищного фонда, находящегося в оперативном управлении бюджетных организаций), с оплатой этих услуг по тарифам, установленным законодательством для населения (подп. 5.3 п. 5 Указа).
Порядок заключения договора на оказание жилищно-коммунальных услуг, его существенные условия определены ст. 14 и 15 Закона. В силу ч. 2 ст. 14 Закона договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, заключаемый с исполнителем — коммерческой организацией, является публичным.
В соответствии с п. 1 ст. 396 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание, обязательное страхование и т.п.).
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 15 Закона договор на оказание жилищно-коммунальных услуг заключается потребителем, являющимся нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков, или иным лицом, уполномоченным на основании доверенности, выдаваемой в порядке, установленном гражданским законодательством.
Из содержания приведенной нормы следует, что законодатель ограничил круг потребителей, имеющих возможность заключить договор с исполнителем жилищно-коммунальных услуг. Это:
- наниматели жилого помещения государственного жилищного фонда (на сегодня — арендное жилье);
- собственники жилого помещения;
- члены организации застройщиков;
- иное лицо, уполномоченное указанными выше лицами на основании доверенности.
Ограничение круга потребителей, имеющих возможность заключить договор с исполнителем ЖКУ, связано с широким определением потребителя, к которому относятся собственник жилого помещения, члены его семьи и иные лица, зарегистрированные в установленном порядке в жилом помещении.
В силу абз. 2 ч. 2 ст. 17 Закона исполнитель обязан подготовить и заключить с потребителем договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Законом и иными актами законодательства, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно.
Исходя из смысла приведенной нормы именно на исполнителя возложена обязанность подготовить договор и заключить его с лицами, указанными в ч. 1 ст. 15 Закона.
В свою очередь, в целях соблюдения баланса интересов сторон, защиты потребителей как более слабой стороны рассматриваемых правоотношений от установления необоснованно жестких условий договора со стороны исполнителя жилищно-коммунальной услуги Советом Министров Республики Беларусь согласно ч. 3 ст. 14 Закона утверждаются типовые формы публичных договоров на оказание соответствующего вида жилищно-коммунальных услуг.
Дополнительно следует отметить, что абз. 2 ч. 2 ст. 17 Закона предусматривает возможность потребителя отказаться от заключения договора, письменно уведомив об этом исполнителя, когда неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно.
В качестве примера приведем следующую ситуацию.
В.В.Иванов является собственником одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. М., ул. Ленина, 1. Водоснабжение жилого дома производится через присоединение к централизованной системе водоснабжения.
Организация — исполнитель основной жилищно-коммунальной услуги водоснабжения обратилась к В.В.Иванову с предложением заключить договор на оказание услуг по водоснабжению одноквартирного жилого дома.
В.В.Иванов письменно отказался от заключения договора на оказание услуги водоснабжения из централизованной системы водоснабжения и указал, что в радиусе 100 метров от его жилого дома имеется водоразборная колонка, это соответствует минимальным требованиям социального стандарта. В.В.Иванов также выразил готовность в присутствии работников исполнителя отключить жилой дом от централизованной системы водоснабжения.
Отдельно следует остановиться на особенностях заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, в случае если потребители владеют жилым помещением на праве общей собственности.
Согласно ч. 2 ст. 15 Закона, если потребители владеют жилым помещением (одноквартирным жилым домом) на праве общей собственности, договор на оказание жилищно-коммунальных услуг заключается со всеми собственниками либо с одним из них по соглашению между ними. Приведенная норма предусматривает два варианта заключения договора с исполнителем:
- со всеми собственниками по отдельности;
- с одним по соглашению между ними.
В первом случае на практике может сложиться ситуация, когда один из собственников обратится за заключением договора, а остальные нет. Исполнитель жилищно-коммунальных услуг в силу публичности договора обязан его подготовить и заключить.
Поскольку при отсутствии соглашения между потребителями договор должен быть заключен с каждым из них, в рассматриваемом случае именно исполнитель должен проявить инициативу по заключению договоров с оставшимися собственниками (порядок будет рассмотрен ниже).
Второй вариант предусматривает заключение договора с одним из собственников от имени всех по соглашению между ними. Из буквального понимания ч. 2 ст. 15 Закона следует, что соглашение должно быть достигнуто между всеми собственниками. В случае если один собственник отказался от заключения соглашения с оставшимися, договор должен заключаться с каждым из них.
Форма соглашения между потребителями — собственниками жилого помещения на заключение договора на оказание жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлена.
В некоторых комментариях к ст. 15 Закона встречается мнение, что исполнитель не должен выяснять, достигнуто ли соглашение между сособственниками жилого помещения, поскольку сделки между физическими лицами могут быть совершены в устной форме.
Однако один из собственников, заключая договор на оказание жилищно-коммунальных услуг, действует от имени остальных сособственников, т.е. в понимании ст. 183 ГК является представителем. В рассматриваемых правоотношениях полномочие на заключение договора должно подтверждаться соглашением, заключенным между собственниками жилого помещения, или по общему правилу доверенностью.
Также следует отметить, что договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг обязателен для заключения не только для исполнителя, но и для потребителя жилищно-коммунальных услуг.
В силу абз. 2 ч. 2 ст. 18 Закона потребитель обязан заключить договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, подготовленный и предоставленный исполнителем в соответствии с Законом и иными актами законодательства, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно.
Таким образом, если потребитель не обращается к исполнителю за заключением договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, исполнитель вправе проявить инициативу и предложить потребителю его заключить.
Специальный порядок уведомления исполнителем потребителя о необходимости заключить вышеупомянутый договор Законом не предусмотрен. В связи с этим необходимо руководствоваться общим порядком, установленным ГК.
На основании ч. 1 п. 1 ст. 415 ГК в случаях, когда в соответствии с ГК и иными актами законодательства для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Исходя из буквального понимания приведенной нормы, исполнитель должен направить потребителю проект договора на оказание жилищно-коммунальных услуг в двух экземплярах и предоставить 30-дневный срок на его рассмотрение. Потребитель, рассматривая поступивший проект договора, вправе:
- согласовать его в предложенной редакции;
- не согласиться с отдельными положениями, подготовить по ним протокол разногласий и направить исполнителю;
- отказать от заключения договора на условиях исполнителя.
Поскольку по большинству основных жилищно-коммунальных услуг утверждены типовые формы договора, на практике случаи несогласия потребителей с проектом договора не встречаются. В свою очередь, встречаются случаи уклонения от заключения договора путем оставления без рассмотрения поступивших уведомлений.
В силу ч. 6 ст. 15 Закона, если одна из сторон (исполнитель или потребитель), для которой в соответствии с Законом заключение договора обязательно, при наличии технических условий для оказания соответствующей жилищно-коммунальной услуги уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, если потребитель уклоняется от заключения договора на оказание основных жилищно-коммунальных услуг, исполнитель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
Пример
Организация — исполнитель основной жилищно-коммунальной услуги водоснабжения обратилась в суд с иском о понуждении В.В.Иванова к заключению договора на оказание услуги по водоснабжению из водоразборной колонки по форме типового договора, утвержденной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 N 99 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — постановление).
В качестве обоснования исковых требований истец указал, что В.В.Иванов является собственником одноквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. М., ул. Ленина, 1. Водоснабжение жилого дома производится из водоразборной колонки.
В соответствии с подп. 1.1 п. 1 Указа водоснабжение относится к основным жилищно-коммунальным услугам, т.е. оказывается в обязательном порядке. В силу абз. 2 ч. 2 ст. 18 Закона потребитель обязан заключить договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг.
В адрес В.В.Иванова направлялось уведомление о необходимости заключения договора с приложением проекта договора (по форме типового договора). Уведомление оставлено без ответа, договор не заключен.
Согласно ч. 1 п. 4 ст. 415 ГК, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Суд, исследовав материалы дела, посчитал, что иск обоснован и решил понудить В.В.Иванова заключить договор с исполнителем на оказание услуги по водоснабжению из водоразборной колонки по форме типового договора, утвержденной постановлением.
В силу ч. 3 ст. 25 Закона договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг, заключенные до вступления в силу Закона, действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями Закона.
В силу положений указанной нормы у сторон отсутствует необходимость перезаключать действующие договоры на оказание основных жилищно-коммунальных услуг. В свою очередь, если потребитель обратится к исполнителю за заключением договора по типовой форме, полагаем, что у исполнителя не будет оснований для отказа.
Подводя итог к данной статье следует отметить следующее. Несмотря на то, что процедура заключения договора между исполнителем и потребителем основных жилищно-коммунальных услуг достаточно урегулирована, на практике возникают ситуации, для правильного решения которых необходимо применять отдельные положения различных нормативных актов в совокупности. Специфические особенности заключения договоров на оказание основных жилищно-коммунальных услуг требуют от работников исполнителя должного знания законодательства, регулирующего данные правоотношения.