Земля является важным природным богатством и в настоящее время выступает в качестве основного производственного ресурса. Большая часть земли в Республике Беларусь находится в государственной собственности.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для строительства регулируется нормами Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ).
Существует 2 способа получения земельных участков для строительства объектов недвижимости:
- на торгах;
- без торгов.
В соответствии с ч. 2 п. 19 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков (далее — Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ), результаты работы комиссии по выбору места размещения земельного участка оформляются актом выбора места размещения земельного участка, который составляется в трех экземплярах (в случае если изъятие и предоставление испрашиваемого земельного участка входит в компетенцию областного исполнительного комитета — в четырех экземплярах), подписывается всеми членами комиссии и ее председателем в день выбора места размещения этого участка и в течение 5 рабочих дней утверждается председателем местного исполнительного комитета.
Согласно ч. 6 п. 20 Положения утвержденный в установленном порядке акт выбора места размещения земельного участка является основанием для проведения проектно-изыскательских работ.
В соответствии с подп. 11.1 — 11.3 п. 11 Положения для предоставления земельного участка требуются:
- предварительное согласование места размещения земельного участка для строительства объекта;
- разработка проекта отвода данного участка и принятие на его основе решения об изъятии и предоставлении данного участка;
- установление на местности границ предоставленного земельного участка, государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него.
Отметим, что основаниями для принятия решений по распоряжению земельными участками являются действующие на момент принятия решения нормативные правовые акты.
Рассмотрим изложенное на примере судебной практики.
Открытое акционерное общество «C» (ООО «C») обратилось в экономический суд Минской области с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта — решения С-го районного исполнительного комитета от 29.07.2014 N 2233 «О признании утратившими силу актов выбора места размещения земельных участков» (далее — решение N 2233).
Заявитель в судебном заседании доводы заявления поддержал. В обоснование своего требования указал, что решение N 2233 вынесено в нарушение действующего законодательства Республики Беларусь, признание утратившими силу актов выбора места размещения земельных участков N 1 и N 2 совершено без имеющихся на то оснований, предусмотренных Указом.
Представитель С-го районного исполнительного комитета требование не признал. В обоснование своих возражений указал, что в соответствии с требованиями Президента Республики Беларусь, озвученными 10.12.2013 на республиканском совещании, а также с требованиями, озвученными на совещании, проводимом Премьер-министром Республики Беларусь 03.01.2013, принято решение Минского областного исполнительного комитета от 19.06.2014 N 503 (далее — решение N 503), которое предписывает предоставлять земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов коммерческим застройщикам только по результатам аукциона.
Из материалов дела следует, что 15.11.2013 председателем С-го районного исполнительного комитета были утверждены акты выбора места размещения земельных участков для строительства:
- многоквартирного жилого дома N 1 и инженерных коммуникаций к нему по ул. К. Заслонова в микрорайоне N 17 г. С. Минской области;
- многоквартирного жилого дома N 2 и инженерных коммуникаций к нему по ул. К. Заслонова в микрорайоне N 17 г. С. Минской области.
Решением N 2233 признаны утратившими силу акты выбора места размещения земельных участков.
Не согласившись с решением N 2233, заявитель обратился в суд с заявлением о признании ненормативного правового акта недействительным.
Оценив доказательства по делу в совокупности, заслушав представителей сторон, основываясь на нормах действующего законодательства, суд пришел к выводу об удовлетворении требования на основании следующего.
В соответствии со ст. 23 КоЗ государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель осуществляют Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, иные специально уполномоченные республиканские органы государственного управления, областные, Минский городской, городские, районные, сельские, поселковые исполнительные комитеты в соответствии с их компетенцией.
Согласно ст. 29 КоЗ председатели районных исполнительных комитетов утверждают в установленном порядке акт выбора места размещения земельного участка для строительства объекта в границах района.
15.11.2013 С-м районным исполнительным комитетом утверждены акты выбора места размещения земельных участков ООО «C» для строительства жилых домов и инженерных сетей к ним.
В этот период (с 15.11.2013 вплоть до июля 2014 г.) последним были проведены проектно-изыскательские работы (на что было потрачено около 1 млрд.руб.), так как акт выбора места размещения земельных участков является основанием для проведения таких работ.
Решением N 2233 признаны утратившими силу в том числе акты выбора места размещения земельных участков, утвержденные 15.11.2013, для строительства ООО «C» многоквартирных жилых домов N 1 и N 2 и инженерных коммуникаций к ним.
Однако полномочия С-го районного исполнительного комитета по принятию решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков определены подп. 1.2 п. 1 Указа.
Так, по обращению заявителя в порядке, предусмотренном Положением, председателем С-го районного исполнительного комитета 15.11.2013 утверждены акты выбора места размещения земельных участков ООО «C» для строительства многоквартирных жилых домов N 1 и N 2.
Согласно п. 20 Положения после утверждения акта выбора места размещения земельного участка и до принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка местный исполнительный комитет не имеет права предоставить либо согласовать предоставление этого участка другому лицу.
Утвержденный в установленном порядке акт выбора места размещения земельного участка является основанием для проведения проектно-изыскательских работ.
При этом в п. 24 Положения приведен исчерпывающий перечень случаев, при которых акт выбора места размещения земельного участка может быть признан утратившим силу:
- в случае невозможности соблюдения указанного в акте выбора места размещения земельного участка срока направления в организацию по землеустройству соответствующих перечисленных документов, когда заинтересованное лицо вправе до истечения этого срока обратиться в местный исполком о его продлении. Местный исполнительный комитет в течение 10 рабочих дней принимает решение о продлении данного срока либо признает утратившим силу акт выбора места размещения земельного участка;
- если заинтересованное лицо до истечения указанного в акте выбора места размещения земельного участка срока не направило в организацию по землеустройству генеральный план объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, проекты организации и застройки территорий садоводческого товарищества, дачного кооператива и не обратилось в местный исполнительный комитет с заявлением о продлении этого срока, то после его истечения решением местного исполнительного комитета данный акт признается утратившим силу.
Из содержания утвержденных 15.11.2013 актов выбора места размещения земельных участков ООО «C» для строительства многоквартирных жилых домов N 1 и N 2 и инженерных коммуникаций к ним следует, что указанные в актах выбора места размещения земельного участка сроки направления документов в организацию по землеустройству истекают у заявителя 15.11.2015.
Наряду с этим следует отметить, что согласно преамбуле решения N 2233 оно принято с учетом требований Главы государства, озвученных на республиканском совещании по вопросам строительной отрасли 10.12.2013, и подп. 4.3.1 п. 4 протокола совещания у Премьер-министра Республики Беларусь от 03.01.2014 N 11/1пр, на основании решения N 503.
Тем не менее, во-первых, из содержания ст. 2 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» следует, что протоколы совещаний не являются законодательством, поскольку не отнесены к числу нормативных правовых актов.
Во-вторых, решение N 503 не только не имеет обратного действия, но и не содержит прямых распоряжений, которые обязывают заинтересованное лицо к принятию решения N 2233.
В-третьих, согласно п. 24 Указа Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 N 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее — Указ N 26) юридические лица и индивидуальные предприниматели, подавшие до вступления в силу Указа N 26 заявление о предоставлении земельного участка, вправе по своему выбору:
- завершить процедуру изъятия и предоставления земельного участка в соответствии с Указом без учета изменений и дополнений, внесенных Указом N 26, за исключением случаев изменения границ земельных участков, предоставленных по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) и аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, предусматривающего увеличение площади таких земельных участков;
- обратиться за предоставлением земельного участка в соответствии с Указом с учетом изменений и дополнений, внесенных Указом N 26.
Из материалов дела следует, что заявитель подал заявление о предоставлении земельного участка до вступления в законную силу Указа N 26, предписания которого наделяют заявителя правом завершить процедуру изъятия и предоставления земельного участка в соответствии с Указом без учета изменений и дополнений, внесенных Указом N 26.
При этом Указ N 26 вступил в силу ранее принятого заинтересованным лицом обжалуемого решения.
Как следствие, у С-го районного исполнительного комитета отсутствовали законные основания для принятия обжалуемого решения с учетом: наличия факта утверждения в установленном порядке на основании заявления юридического лица актов выбора места размещения земельного участка, что является основанием для проведения проектно-изыскательских работ; наличия у заявителя права завершить процедуру изъятия и предоставления земельного участка в соответствии с Указом без учета изменений и дополнений; отсутствия в решении N 503 прямых распоряжений, следствием которых стало принятие заинтересованным лицом оспариваемого решения N 2233.
Доводы заинтересованного лица относительно возможности отказа в предоставлении земельного участка на определенном вещном праве не относятся к предмету рассмотрения. Однако следует отметить, что согласно п. 6 Указа без проведения аукциона земельные участки предоставляются в постоянное и (или) во временное пользование юридическим лицам для строительства многоквартирных жилых домов (за исключением жилых домов повышенной комфортности), обслуживания многоквартирных жилых домов, строительства и (или) обслуживания общежитий, гаражей и автомобильных стоянок, сельскохозяйственным организациям, в том числе крестьянским (фермерским) хозяйствам, юридическим лицам, имеющим филиал либо иное обособленное подразделение, осуществляющим предпринимательскую деятельность по производству сельскохозяйственной продукции, выручка от ее реализации у которых составляет не менее 50 процентов общей суммы выручки этого филиала либо иного обособленного подразделения, государственным лесохозяйственным учреждениям, иным государственным организациям — для строительства и (или) обслуживания жилых домов для работников таких организаций, работников организаций социально-культурной сферы, а также размещения агроэкотуристов.
Как следует из содержания п. 3 актов выбора места размещения земельных участков ООО «C» для строительства многоквартирных жилых домов N 1 и N 2 и инженерных коммуникаций к ним, соответствующие участки земли предлагается предоставить в постоянное пользование.
В силу перечисленных норм и установленных судом фактических обстоятельств суд пришел к выводу, что при отсутствии установленных законодательством оснований решением N 2233 нарушаются права и законные интересы заявителя в части возможности дальнейшего проектирования и строительства многоквартирных жилых домов.
В связи с этим суд удовлетворил требования заявителя и признал решение N 2233 недействительным.
Решение суда обжаловалось в апелляционную инстанцию и оставлено без изменений.
Таким образом, в рассматриваемом случае исполнительный комитет, согласовав акты выбора места размещения земельных участков, впоследствии вынес решение о признании их утратившими силу, мотивировав свое решение тем, что земельный участок для строительства жилых домов не может быть предоставлен без проведения аукциона. Изложенное демонстрирует, что для установления истины по делу важно использовать не только нормы действующего законодательства, но и положения общей теории права.