Довольно часто в предварительных договорах купли-продажи либо аренды недвижимого имущества стороны в качестве срока, в течение которого должен быть заключен основной договор, включают условие о том, что основной договор подлежит заключению в течение определенного времени после окончания строительства объекта (получения свидетельства о государственной регистрации в кадастровом агентстве и т.п.).
Согласно п. 4 ст. 399 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
По правилам п. 2 ст. 191 ГК установленный в предварительном договоре срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Если срок заключения предварительного договора поставлен в зависимость от вышеуказанных условий, то фактически заключение основного договора будет поставлено в зависимость от действий одной из сторон. В связи с этим возникает вопрос: соотносится ли такое условие с положением п. 2 ст. 191 ГК относительно неизбежности наступления события?
Как показывает практика, споры о законности данного условия возникают нередко. Проиллюстрируем это на соответствующих примерах.
Пример 1.
В предварительном договоре истец и ответчик определили, что основной договор аренды подлежит заключению в течение 30 календарных дней с даты государственной регистрации арендодателем права собственности на здание торгового центра.
В соответствии с положениями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества осуществляется на основании заявительного принципа.
Следовательно, получение ответчиком свидетельства о государственной регистрации права собственности напрямую зависит от его воли и действий.
На момент рассмотрения данного дела торговый центр не был введен в эксплуатацию, и соответствующее право ответчика на него в установленном порядке не было зарегистрировано.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что срок заключения основного договора нельзя признать согласованным.
Пример 2.
Стороны в предварительном договоре аренды также определили срок заключения основного договора событием — открытием многофункционального комплекса. Однако к моменту рассмотрения спора это событие уже произошло.
Суд пришел к выводу, что срок заключения основного договора в предварительном договоре был согласован.
Комментарий авторов.
Таким образом, условие о сроке заключения основного договора будет достоверно согласовано в случае указания на конкретную календарную дату.
На основании выводов вышеуказанных судебных дел судебная практика идет по пути признания согласованным срока заключения основного договора при указании на событие, зависящее от действий сторон или третьих лиц, если такое событие уже наступило.
В случае если такое событие не наступило, сохраняется риск признания подобного рода условий несогласованными, что влечет применение законодательного правила о том, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 2 п. 4 ст. 399 ГК).
Это может привести к тому, что заинтересованная в заключении основного договора сторона не сможет понудить другую сторону к заключению договора в судебном порядке.
Рекомендации авторов.
Поскольку судебная практика по указанному вопросу носит неоднозначный характер, в целях избежания возможных споров в качестве срока заключения основного договора рекомендуется устанавливать конкретную календарную дату. При этом стороны вправе предусмотреть в предварительном договоре механизм продления такого срока в одностороннем порядке.