Договор аренды как правовое основание для временного владения и пользования имуществом – один из распространенных договоров в гражданском обороте. Данное обстоятельство обусловливает возникновение вопросов при применении норм, регламентирующих соответствующие правоотношения, применительно к аренде недвижимого имущества, касающихся в том числе арендной платы.
По общему правилу законодательством для арендатора установлена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (ч. 1 п. 1 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК)).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
- предоставления арендатором определенных услуг;
- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 585 ГК).
Вместе с тем следует учитывать, что в настоящее время правила об определении размера арендной платы различны в зависимости от того, кто является собственником арендуемого имущества: Республика Беларусь или административно-территориальные единицы в лице уполномоченных государственных органов и организаций либо субъекты частной формы собственности (юридические лица или физические лица, включая индивидуальных предпринимателей).
Так, при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, а также капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, применяются специальные нормы.
Арендная плата в этом случае уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п. 3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 150)). В свою очередь, базовая арендная величина с 1 апреля 2012 г. составляет 54000 руб., а в дальнейшем размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен (подп. 2.1 п. 2 Указа N 150).
Тем самым размер арендной платы и валюта, в которой уплачивается арендная плата, регламентированы нормативно. В связи с этим общее правило о том, в каком виде будет устанавливаться арендная плата, предусмотренное в п. 2 ст. 585 ГК, в данном случае применению не подлежит.
Если говорить о сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности физических и юридических лиц (без участия государства в уставном фонде), то нормы Указа N 150 не являются обязательными для регулирования соответствующих отношений, что означает возможность применения норм ГК об аренде зданий или сооружений и общих правил об аренде. В этом случае арендная плата в договоре аренды может быть установлена в любом из видов, предусмотренных в п. 2 ст. 585 ГК, в белорусских рублях или в иностранной валюте, но при наличии правил определения эквивалента в белорусских рублях для перечисления арендной платы (осуществления расчетов за арендуемое имущество).
ГК устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, однако если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 2 п. 1 ст. 585 ГК).
В случае если арендная плата установлена в иностранной валюте, то сторонам в договоре аренды целесообразно во избежание в дальнейшем проблем согласовать порядок внесения арендной платы и сроки, в особенности в части порядка определения курса валюты (на определенную дату), для расчета подлежащей уплате арендной платы в белорусских рублях. Например, договором может быть установлено, что арендная плата составляет 120 дол. США за один квадратный метр арендуемой площади, за помещение в целом – 540 дол. США. Арендная плата уплачивается 10-го числа месяца, следующего за месяцем фактического пользования, по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты (т.е. на 10-е число месяца, следующего за отчетным). Логично возникает вопрос о том, каким образом рассчитывается подлежащая уплате арендная плата, если имеет место просрочка в исполнении обязательства по уплате арендной платы.
По общему правилу денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (“специальных правах заимствования” и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (п. 1 ст. 298 ГК).
В то же время должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (п. 1 ст. 376 ГК).
При наличии просрочки в исполнении обязательства исполнение, тем не менее, должно наступить, и в рассматриваемой ситуации, полагаем, применимо общее правило о том, что подлежащая уплате в белорусских рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Тем не менее для исключения возможных проблемных ситуаций целесообразно в договоре аренды указывать, каким образом будет рассчитываться подлежащая уплате арендная плата при просрочке арендатора.
Поскольку субъекты хозяйствования осуществляют расчеты преимущественно в безналичной форме, то следует учитывать сроки исполнения обязательств ввиду участия банка или небанковской кредитно-финансовой организации. Так, если имеется просрочка арендатора в уплате арендной платы, то поскольку он обязан исполнить обязательство, постольку исполняет его, исходя из размера арендной платы в иностранной валюте, эквивалентной сумме в белорусских рублях, рассчитанной на основании курса Национального банка Республики Беларусь на день фактической оплаты, и в платежном поручении (т.е. платежной инструкции, выданной владельцем счета), направленном арендатором в банк, сумма будет выражена в белорусских рублях.
В соответствии же с п. 8 Инструкции о банковском переводе, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 29.03.2001 N 66, банк несет ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение платежных инструкций клиента, банка-корреспондента в соответствии с законодательством Республики Беларусь, договором между банком и клиентом, банком-корреспондентом.