Согласно подпункту 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 N 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее — Указ N 15) риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов). В том числе риэлтерская деятельность включает консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости, подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, организацию и проведение согласования условий предстоящей сделки, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Риэлтерская организация, исходя из пункта 4 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом N 15 (далее — Правила осуществления риэлтерской деятельности), должна иметь лицензию; предусмотренное правилами минимальное количество риэлтеров; договор обязательного страхования; книгу замечаний и предложений; книгу регистрации договоров, порядок ведения которой определяется Министерством юстиции Республики Беларусь; документ, содержащий порядок оплаты риэлтерских услуг; кассовый суммирующий аппарат и (или) специальную компьютерную систему для осуществления приема наличных денежных средств за оказание риэлтерских услуг; нежилое помещение, соответствующее санитарно-гигиеническим, противопожарным, иным требованиям технических нормативных правовых актов; базу данных объектов недвижимости.
Для работы в качестве риэлтера в риэлтерской организации физическое лицо должно иметь свидетельство об аттестации риэлтера, выдаваемое Министерством юстиции Республики Беларусь в порядке, им установленном, сроком на пять лет. Такое свидетельство выдается физическому лицу, имеющему высшее, как правило, юридическое, экономическое образование или образование по профилю образования «Архитектура и строительство», имеющему стаж работы не менее одного года по специальности, соответствующей образованию, либо в качестве агента по операциям с недвижимостью, сдавшему аттестационный экзамен (пункт 7 Правил осуществления риэлтерской деятельности).
Пункт 8 Правил осуществления риэлтерской деятельности указывает, что агенты по операциям с недвижимостью вправе оказывать от имени риэлтерской организации только некоторые риэлтерские услуги: представление потребителю информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, участия в строительстве объекта недвижимости; помощь риэлтеру в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Обязанности риэлтерской организации по отношению к Министерству юстиции Республики Беларусь, управлению юстиции облисполкомов и Минского горисполкома, органам Комитета государственного контроля Республики Беларусь указаны в пункте 9 Правил осуществления риэлтерской деятельности.
Отношения риэлтерской организации с потребителями описывает глава 3 Правил осуществления риэлтерской деятельности, которая включает требования по осуществлению риэлтерской деятельности, обязанности риэлтерской организации, а также права и обязанности потребителей этих услуг.
Риэлтерская организация должна осуществлять риэлтерскую деятельность в соответствии с требованиями законодательства и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг. При возникновении обстоятельств, при которых риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность, указанная организация обязана в течение трех дней с момента, когда ей стало известно об этих обстоятельствах, письменно уведомить о них потребителя и расторгнуть договор на оказание риэлтерских услуг. В случае если после заключения договора на оказание риэлтерских услуг выявятся обстоятельства, препятствующие его исполнению, которые не зависят от риэлтерской организации, эта организация в течение одного дня должна поставить в известность потребителя. Выявление таких обстоятельств является основанием для изменения или расторжения договора на оказание риэлтерских услуг. Риэлтерская организация не вправе заключать договор на оказание риэлтерских услуг, если его исполнение будет препятствовать исполнению другого, ранее заключенного договора по одному и тому же объекту недвижимости.
Риэлтерская организация обязана:
- иметь в помещениях, предназначенных для осуществления риэлтерской деятельности, оригиналы или копии свидетельства о государственной регистрации, лицензии (за исключением государственных риэлтерских организаций), свидетельств об аттестации риэлтеров и по требованию потребителя предъявлять их;
- представлять по требованию потребителя договор обязательного страхования;
- заключить с потребителем договор на оказание риэлтерских услуг;
- способствовать реализации прав и законных интересов потребителя в рамках заключенного договора на оказание риэлтерских услуг;
- информировать потребителя риэлтерских услуг — сторону договора на оказание риэлтерских услуг о нормативных правовых актах по вопросам недвижимости;
- обеспечивать конфиденциальность информации, полученной в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных в Правилах осуществления риэлтерской деятельности и иных актах законодательства;
- обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки с объектом недвижимости;
- представлять потребителю полученную на законных основаниях достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, о правах на него, в том числе о его собственнике (владельце);
- обеспечивать правовую защиту интересов потребителя путем составления проектов договоров по сделкам с объектами недвижимости, разъяснения прав и обязанностей сторон, а также содержания и правовых последствий такой сделки.
Административная ответственность за нарушения в сфере риэлтерской деятельности в настоящее время в основном охватывается статьей 12.36 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП). Рассмотрим основные нарушения, которые могут допускаться субъектами хозяйствования в рассматриваемой сфере.
Примеры.
1. В соответствии с требованиями абзаца четвертого пункта 4 Правил осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация должна иметь договор ежегодного обязательного страхования своей ответственности за причинение вреда в связи с осуществлением риэлтерской деятельности. Согласно требованиям части второй пункта 26 Правил осуществления риэлтерской деятельности оказание риэлтерских услуг должно осуществляться риэлтерской организацией только при наличии договора обязательного страхования.
В нарушение этих требований ООО «К» оказывало услуги по организации и размещению в глобальной компьютерной сети Интернет рекламных объявлений по сдаче в аренду квартир без наличия договора обязательного страхования.
Согласно требованиям пункта 24 Правил осуществления риэлтерской деятельности договор на оказание риэлтерских услуг подписывается потребителем и руководителем либо уполномоченным заместителем руководителя риэлтерской организации и регистрируется в день его подписания в книге регистрации договоров.
В нарушение требований пункта 24 Правил осуществления риэлтерской деятельности в книге регистрации договоров ООО «К» не был зарегистрирован договор на оказание риэлтерских услуг по покупке объекта недвижимости.
Согласно требованиям абзаца третьего подпункта 29.1 пункта 29 Правил осуществления риэлтерской деятельности при наличии обязательства риэлтерской организации выполнить подбор варианта сделки с объектом недвижимости в договоре на оказание риэлтерских услуг дополнительно должны быть отражены требования к объекту недвижимости (в случае если потребитель является приобретателем прав на объект) с обязательным указанием предполагаемого месторасположения объекта недвижимости, количества комнат (в том числе изолированных), предполагаемой площади (общей, жилой), ориентировочной и предельной стоимости объекта.
В нарушение этого требования ООО «К» на этапе подбора вариантов сделки с объектом недвижимости не были указаны ориентировочная и предельная стоимости объекта недвижимости в договоре на оказание риэлтерских услуг покупателю объекта недвижимости, предполагаемая площадь (общая, жилая) объекта недвижимости.
2. В соответствии с требованиями абзаца четвертого пункта 16 Правил осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация обязана заключить с потребителем договор на оказание риэлтерских услуг.
В соответствии с требованиями пункта 23 Правил осуществления риэлтерской деятельности предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме и составляемого не менее чем в двух экземплярах. Один из них выдается потребителю, а второй остается у риэлтерской организации.
В соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.03.2008 N 386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. N 140» риэлтерскими услугами являются услуги по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости, по подбору вариантов сделки с объектом недвижимости.
В нарушение требований пункта 11, абзаца четвертого пункта 16, пункта 23 Правил осуществления риэлтерской деятельности ООО «А» оказало риэлтерскую услугу по осмотру объекта недвижимости с письменным оформлением акта осмотра объекта недвижимости до заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
3. Согласно требованиям подпункта 1.3-1 пункта 1 Указа N 15 Совет Министров Республики Беларусь устанавливает цены (тарифы) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, оплата которых осуществляется в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой юридическими или физическими лицами в договоре купли-продажи.
Частью второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности предусмотрено, что договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости должен содержать условие оплаты риэлтерских услуг в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости с включением в такую оплату затрат по риэлтерским услугам, указанным в абзацах втором — шестом подпункта 1.3 пункта 1 Указа N 15. Оплата этих риэлтерских услуг осуществляется продавцом объекта недвижимости в соответствии с договором на оказание риэлтерских услуг.
В нарушение требований подпункта 1.3-1 пункта 1 Указа N 15 и части второй пункта 27 Правил осуществления риэлтерской деятельности договор на оказание риэлтерских услуг по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, заключенный между ООО «С» с гражданкой Т., содержал условия оплаты риэлтерских услуг не в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, а в базовых величинах.
В нарушение этих требований ООО «С» в ходе исполнения договоров на оказание риэлтерских услуг продавцу недвижимости изменило предусмотренные указанными договорами условия оплаты оказываемых услуг (с оплаты в процентном отношении к стоимости объекта недвижимости на оплату в базовых величинах).
4. В соответствии с требованиями статьи 21 Закона Республики Беларусь от 10.05.2007 N 225-З «О рекламе» (далее — Закон N 225-З) риэлтерская организация вправе рекламировать только свою деятельность, а также вправе рекламировать объект недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
Согласно требованиям пункта 20 Правил осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация вправе рекламировать только свою деятельность. Реклама риэлтерской организации не должна содержать недостоверные сведения или вводить в заблуждение потребителей. Риэлтерская организация вправе рекламировать или иным образом размещать информацию об объекте недвижимости только с согласия потребителя после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
В соответствии с требованиями подпункта 1.11 пункта 1 постановления Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2009 N 42 «О некоторых мерах по совершенствованию риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» (далее — постановление N 42) при осуществлении риэлтерской деятельности риэлтерские организации принимают меры, направленные на обеспечение соблюдения порядка размещения достоверной рекламы, содержащей информацию о купле-продаже, мене, аренде и иных сделках с объектами недвижимости в средствах массовой информации, в том числе в глобальной компьютерной сети Интернет, только после заключения договора на оказание риэлтерских услуг.
В нарушение указанных требований ООО «К» разместило информацию о предлагаемых к продаже объектах недвижимости, несмотря на то что договоры на эти объекты недвижимости не были заключены и в книге регистрации договоров общества не зарегистрированы.
Таким образом, в нарушение требований подпункта 1.4 пункта 1 постановления N 42 ООО «К» в проверяемом периоде при осуществлении риэлтерской деятельности не приняло всех мер, направленных на обеспечение заключения письменных договоров на оказание риэлтерских услуг по вопросам заключения договоров аренды с лицами, желающими передать объект недвижимости в аренду.
Кроме того, в соответствии с требованиями пункта 19 Правил осуществления риэлтерской деятельности, представляя интересы продавца в сделке, риэлтерская организация не имеет права назначать цену объекта недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом. Любое изменение цены должно быть согласовано с продавцом такого объекта в письменной форме. В нарушение требований пункта 19 Правил осуществления риэлтерской деятельности ООО «К» осуществляло рекламу объектов недвижимости по ценам, отличным от согласованных в письменной форме с продавцами этих объектов.
5. В соответствии с требованиями пункта 9 Инструкции о порядке ведения книги регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг риэлтерскими организациями, утвержденной постановлением N 42 (далее — Инструкция N 42), в графе «Номер регистрации» указывается порядковый номер договора, дополненный через дробь номером книги. Порядковая нумерация договоров начинается с цифры «1» и должна быть непрерывной и единой. С наступлением нового календарного года порядковая нумерация вновь начинается с единицы.
В нарушение этих требований в книге регистрации договоров по сделкам с объектами недвижимости (индекс 1А) ООО «К» в графе «Номер регистрации» с наступлением нового календарного года порядковая нумерация не начиналась вновь с единицы, а продолжалась вестись далее в порядке возрастания.
Согласно требованиям пункта 11 Инструкции N 42 в графе «Потребитель риэлтерской услуги» указываются наименование юридического лица, его юридический адрес, контактный телефон либо фамилия, собственное имя, отчество физического лица, адрес места жительства (пребывания), контактный телефон потребителя, которому оказывается риэлтерская услуга.
В нарушение требований пункта 11 Инструкции N 42 ООО «К» в книгах регистрации договоров по сделкам по аренде объектов недвижимости и с объектами недвижимости (индексы 1А, 2) в графе «Потребитель риэлтерской услуги» были указаны фамилия и инициалы физического лица, тогда как собственное имя, отчество физического лица отсутствовали, также отсутствовали адрес места жительства (пребывания), контактный телефон потребителя, которому оказывается риэлтерская услуга.
В соответствии с требованиями пункта 19 Инструкции N 42 исправление записей в книге регистрации договоров на оказание риэлтерских услуг не допускается. Если при записи допущены неточности, руководитель риэлтерской организации ставит отметку, содержащую слово «недействительно», дату, личную подпись.
В нарушение требований пункта 19 Инструкции N 42 ООО «К» в книге регистрации договоров в графе «Потребитель риэлтерской услуги» было допущено исправление фамилии, собственного имени, отчества физического лица, которому оказывалась риэлтерская услуга, путем зачеркивания и внесения новой записи. При этом отметка руководителя риэлтерской организации, содержащая слово «недействительно», дату, личную подпись, отсутствовала.
6. В соответствии с требованиями части первой пункта 5 Правил осуществления риэлтерской деятельности штат риэлтерской организации должен включать риэлтеров, количество которых должно быть не менее предусмотренного, и агентов по операциям с недвижимостью, количество которых не может превышать количество риэлтеров более чем в три раза.
В нарушение этих требований количество агентов по операциям с недвижимостью, состоящих в штате ООО «К», превышало количество риэлтеров более чем в три раза. Так, в штате общества состояло 5 сотрудников, имеющих аттестат риэлтера. Соответственно в соответствии с требованиями части первой пункта 5 Правил осуществления риэлтерской деятельности количество агентов по операциям с недвижимостью в штате не должно превышать 15 человек. Вместе с тем в указанный период в штате ООО «К» состояло 16 агентов по операциям с недвижимостью, т.е. на 1 агента по операциям с недвижимостью больше установленного законодательством количества.
7. В соответствии с требованиями пункта 12 Правил осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация не вправе осуществлять риэлтерскую деятельность по сделке с недвижимостью, в отношении которой эта организация либо ее работники имеют заинтересованность.
В соответствии с частью первой подпункта 1.3 пункта 1 Указа N 15 риэлтерской деятельностью в Республике Беларусь является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов).
В нарушение требований пункта 12 Правил осуществления риэлтерской деятельности ООО «К» заключило договор на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости по предоставлению консультации и рекламе объекта недвижимости с гражданкой, которая являлась матерью агента по операциям с недвижимостью ООО «К», а также договор на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости по предоставлению консультации и рекламе объекта недвижимости непосредственно с агентом по операциям с недвижимостью ООО «К».
8. Согласно требованиям пункта 11 Правил осуществления риэлтерской деятельности риэлтерская организация должна осуществлять риэлтерскую деятельность в соответствии с требованиями законодательства и своими обязательствами по договору на оказание риэлтерских услуг.
В соответствии с требованиями пункта 3 Методических рекомендаций по порядку составления и исполнения договоров на оказание риэлтерских услуг, утвержденных постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 26.05.2008 N 29 «О некоторых вопросах заключения договоров на оказание риэлтерских услуг» (далее — Методические рекомендации), в предмете договора необходимо указывать, какие именно риэлтерские услуги обязуется оказать исполнитель.
В нарушение требований пункта 11 Правил осуществления риэлтерской деятельности, пункта 3 Методических рекомендаций в договорах на оказание риэлтерских услуг продавцу (покупателю) объекта недвижимости не было указано, какие именно риэлтерские услуги обязуется исполнить ООО «К».
В то же время при применении статьи 12.36 КоАП необходимо учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 12.15 КоАП предусмотрена ответственность за нарушение рекламодателем, рекламопроизводителем, рекламораспространителем или должностным лицом государственного органа законодательства о рекламе, в том числе размещение (распространение) рекламораспространителем на территории Республики Беларусь рекламы, подлежащей согласованию с уполномоченным государственным органом, без такого согласования или рекламы продукции, товаров (работ, услуг), производимых на этой территории, изготовленной с привлечением иностранных или международных юридических лиц (организаций, не являющихся юридическими лицами), иностранных граждан или лиц без гражданства, кроме случаев, когда законодательными актами разрешено такое изготовление.
Пример.
В соответствии с требованиями пункта 2 статьи 13 Закона N 225-З размещение средства наружной рекламы допускается при наличии разрешения соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа. Наружная реклама, размещаемая (распространяемая) на таком средстве наружной рекламы, должна быть согласована с областным (Минским городским) исполнительным комитетом, действующим на территории, на которой размещается (распространяется) наружная реклама.
В соответствии с требованиями пункта 4 Положения о порядке размещения средств наружной рекламы, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.11.2007 N 1497 «О реализации Закона Республики Беларусь «О рекламе» (далее — Положение N 1497), размещение средства наружной рекламы допускается при наличии разрешения местного исполнительного и распорядительного органа, действующего на территории, на которой размещается данное средство наружной рекламы. Наружная реклама до ее размещения (распространения) на средстве наружной рекламы подлежит согласованию с областным (Минским городским) исполнительным комитетом, действующим на территории, на которой предполагается такое размещение (распространение).
ООО «Б» в нарушение требований пункта 2 статьи 13 Закона N 225-З, пункта 4 Положения N 1497 разместило на павильоне средство наружной рекламы (стенд рекламный) без наличия разрешения соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа, а также согласования с областным исполнительным комитетом.