В помощь арендаторам: о новом определении размера арендной платы по Указу N 150. Оперативный порядок действий

В ситуации существующей практики принятия государственными институтами власти Республики Беларусь нормативных правовых актов за несколько дней до их непосредственного вступления в силу арендаторам зачастую не остается времени на детальный анализ нового документа, в то время как решения по уплате арендных платежей должны быть приняты своевременно ввиду наличия правовых рисков начисления арендодателями пени по договорам аренды (субаренды).

Вот и в данной ситуации – вследствие подписания Президентом Республики Беларусь 29 марта 2012 г. Указа N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 150) – у арендаторов возникла необходимость в достаточно сжатые сроки определиться с размерами внесения арендной платы по заключенным договорам аренды (субаренды).

Во избежание негативных последствий для арендаторов ниже предлагается оперативный алгоритм действий по разрешению спорных ситуаций, связанных с применением Указа N 150.

Итак, Указом N 150 совершенствуется порядок определения размера арендной платы по объектам недвижимости, которая с 1 апреля 2012 г. определяется с учетом базовой арендной величины.

Указом N 150 утверждены 4 положения:

• Положение о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности;
• Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду оборудования, транспортных средств, находящихся в государственной собственности;
• Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;
• Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли.

Указ N 150 вступил в силу с 1 апреля 2012 г.

С момента вступления в силу Указа N 150 утрачивает силу ряд нормативных правовых документов, среди которых:

• Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом” (далее – Указ N 518);
• Указ Президента Республики Беларусь от 05.11.2010 N 569 “О внесении изменений и дополнений в указы Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. N 148 и от 23 октября 2009 г. N 518”.

Основные положения, предусмотренные Указом N 150:

• установлено, что базовая арендная величина с 1 апреля 2012 г. составляет 54000 руб. В дальнейшем размер базовой арендной величины будет ежегодно устанавливаться Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения годового уровня инфляции (индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему) и применяться с 1 апреля года, в котором он установлен;
• Указом N 150 отменяется государственное регулирование размера арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящиеся в частной собственности. Формирование арендной платы за такие торговые места будет осуществляться в соответствии с нормами Гражданского кодекса Республики Беларусь по соглашению сторон;
• договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом, заключенные до 1 апреля 2012 г. и действующие после 1 апреля 2012 г., в пятимесячный срок (т.е. до 1 сентября 2012 г.) должны быть приведены в соответствие с Указом N 150. При этом размер арендной платы по таким договорам аренды с 1 апреля 2012 г. рассчитывается исходя из базовой арендной величины, составляющей 54000 руб.

С учетом вышеизложенного считаем возможным предложить арендаторам следующие способы разрешения типичных дискуссионных ситуаций, связанных с определением размеров арендной платы:

1. По существующим договорам аренды (субаренды), заключенным до 1 апреля 2012 г. и действующим после указанной даты, в которых арендодателями являются:

• республиканские органы государственного управления, их территориальные органы и иные государственные организации, подчиненные Правительству Республики Беларусь;
• Национальный банк Республики Беларусь, Администрация Президента Республики Беларусь, Следственный комитет Республики Беларусь, Национальная академия наук Беларуси, другие государственные органы и иные государственные организации, подчиненные Президенту Республики Беларусь, их территориальные органы;
• Генеральная прокуратура Республики Беларусь, территориальные и специализированные прокуратуры;
• Государственная служба медицинских судебных экспертиз Республики Беларусь;
• органы Комитета государственного контроля Республики Беларусь;
• республиканские унитарные предприятия (РУП) и учреждения, администрации свободных экономических зон, другие организации, за которыми сдаваемое в аренду недвижимое имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;
• акционерные общества, созданные в процессе преобразования республиканских унитарных предприятий, и республиканские государственно-общественные объединения, которым передано указанное имущество в безвозмездное пользование;
• Управление делами Президента Республики Беларусь или государственное учреждение “Главное хозяйственное управление” Управления делами Президента Республики Беларусь либо иная уполномоченная Президентом Республики Беларусь организация, подчиненная Управлению делами Президента Республики Беларусь,

арендатор вправе на основании пункта 10 Указа N 150 производить расчет и оплату аренды по таким договорам с 1 апреля 2012 г., исходя из размера базовой арендной величины (54000 руб.), независимо от того, приведен договор аренды в соответствие с Указом N 150 на текущий момент или нет.

2. При проведении текущих оплат (т.е. оплат после 01.04.2012) по договорам аренды (субаренды), удовлетворяющим признакам, обозначенным выше в пункте 1, в случаях, когда:

• действие договора (дополнительного соглашения к нему) имеет ретроспективный характер, то есть применяется к отношениям сторон, действовавшим ранее 1 апреля 2012 г., и
• в условиях расчетов указано, что оплата производится арендатором исходя из размера базовой величины на момент оплаты,

арендатор должен производить расчет и оплату аренды по таким договорам (дополнительным соглашениям), исходя из размера арендной базовой величины (54000 руб.), независимо от того, на сколько периодов оплаты до 1 апреля 2012 г. распространяется договор (дополнительное соглашение).

3. По существующим договорам аренды (субаренды), заключенным до 1 апреля 2012 г. и действующим после указанной даты, в которых:

• арендодателем являются юридические лица негосударственной формы собственности и
• арендная плата выражена в базовых величинах вне зависимости от того, была ли рассчитана арендная плата в соответствии с нормами Указа N 518 либо нет,

арендаторам следует в первоочередном порядке согласовать с арендодателями в соответствующих дополнительных соглашениях условие об арендной плате (примерная форма дополнительного соглашения прилагается).

Данная категория договоров является самой спорной ввиду того, что:

• а) Указ N 518 с 01.04.2012 утратил силу, поэтому любые аналогии применения Указа N 518 к отношениям сторон с 01.04.2012 по действующим договорам аренды являются неприемлемыми;
• б) действие Указа N 150 на имущество субъектов негосударственной формы собственности не распространяется. Соответственно от применения базовой арендной величины (54000 руб.) субъект частной формы собственности вправе обоснованно отказаться;
• в) с 01.04.2012 базовая величина составляет 100000 руб. Денежное выражение указанной величины является более привлекательным для “частника”-арендодателя с финансовой точки зрения.

До заключения указанных дополнительных соглашений текущая оплата арендных платежей (например, согласно предварительной устной договоренности сторон) должна производиться исходя из положений заключенного договора аренды.

4. По существующим договорам аренды (субаренды), заключенным до 1 апреля 2012 г. и действующим после указанной даты, по которым:

• арендная плата установлена в базовых величинах и
• оплата аренды произведена арендатором наперед (авансом) в период до 1 апреля 2012 г., при этом в договоре указана возможность проведения такого аванса исходя из базовой величины на дату перечисления авансового платежа либо оплата авансом производилась по заключенному дополнительному соглашению, в котором предусмотрено, что внесенная сумма аванса в дальнейшем изменению (пересчету) не подлежит,

перерасчет сумм аренды на будущие оплаченные периоды с учетом введения базовой арендной величины (54000 руб.) производить не нужно. В данном случае оплата произведена в соответствии с условиями договора (дополнительного соглашения), согласно которым размер базовой величины определялся на момент оплаты.

Обращаем внимание, что если же основанием для перечисления суммы аванса до 1 апреля 2012 г. (за периоды аренды после 01.04.2012) была лишь служебная / докладная записка арендатора, то арендодатель вправе в случае принятия суммы аванса по договору потребовать доплаты (пересчета) перечисленной суммы. Такое требование арендодателя является правомерным.

5. По существующим договорам аренды (субаренды), заключенным до 1 апреля 2012 г. и действующим после указанной даты, по которым:

• арендная плата установлена в базовых величинах,
• в силу условий договора арендная плата за март 2012 г. должна быть внесена арендатором в срок не позднее, например, 5 апреля 2012 г. и
• оплата аренды за указанный период фактически была произведена арендатором до 1 апреля 2012 г., исходя из размера базовой величины 35000 руб.,

перерасчет уплаченной суммы аренды за март 2012 г. производить не нужно. В данном случае оплата произведена в соответствии с условиями заключенного договора аренды. Поэтому требование арендодателя о перерасчете уплаченной суммы после 01.04.2012 (исходя из размера базовой величины 100000 руб. либо базовой арендной величины 54000 руб.) будет неправомерным.

Также обращаем внимание, что все договоры аренды (субаренды), заключенные ранее в соответствии с нормами Указа N 518 и продолжающие действовать после 1 апреля 2012 г., должны быть приведены в соответствие с нормами Указа N 150 в срок до 1 сентября 2012 г.

Поэтому рекомендуем арендаторам:

1. осуществить ревизию имеющихся в работе договоров аренды (субаренды) в целях определения перечня договоров, которые необходимо привести в соответствие с требованиями Указа N 150;
2. по результатам проведенной ревизии привести договоры аренды (субаренды) в соответствие с положениями Указа N 150 в установленный в нем срок, заключив с арендодателями соответствующие дополнительные соглашения.

Приложение

Примерная форма

ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ СОГЛАШЕНИЕ N ___

К ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ОТ ___________ N _________________

об изменении размера арендной платы по Указу Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 “О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом”

__________________ “___” ___________ 20___ г.

(место заключения)

____________, именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице ___________, действующего на основании _____________, с одной стороны, и _________________, именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице ________________________, действующего на основании _______________, с другой стороны, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящее дополнительное соглашение к договору аренды от __ N __ (далее – Договор) о нижеследующем:

1. По тексту Договора и приложений к нему слова “базовая величина” заменить словами “базовая арендная величина” в соответствующих падежах.

2. По тексту Договора и приложений к нему слова “Указ Президента Республики Беларусь N 518 от 23.10.2009” заменить словами “Указ Президента Республики Беларусь N 150 от 29.03.2012” в соответствующих падежах.

3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением, действуют условия Договора.

4. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора, составлено в ___ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

5. Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его подписания сторонами и применяется к отношениям сторон, возникшим с 01.04.2012.

Арендодатель: Арендатор:

_________________ (_______________) _________________ (_______________)